Oceňování průmyslových objektů, výrobních linek a provozů

„Oceňování dlouhodobých hmotných majetků bývá někdy tak trochu dobrodružství, mnohdy se odehrává na místech, kam se běžný návštěvník firmy nedostane. Oceňují se potravinářské provozy s přísnými požadavky na hygienu, ještě striktnější pravidla platí pro objekty, v nichž se vyrábějí polovodiče nebo čipy, kde je kromě několika ochranných kombinéz vyžadován i speciální neprašný papír na poznámky. V chemických továrnách nebo rafineriích, kromě běžné přilby a bot s ocelovou špičkou vlečete přes rameno brašnu s dýchací maskou pro případ úniku čpavku nebo jiné nebezpečné chemikálie. V ocelárně, kde teče horké železo a strusku pod pánví shrnují tanky bez hlavně s radlicí, si připadáte jako v pekle“ komentují svou práci experti z mezinárodního znaleckého ústavu American Appraisal. Ten se specializuje právě na oceňování a posudky průmyslových záležitostí - od automobilů, strojů a technologických zařízení až po celé výrobní linky a průmyslové komplexy, ať už je o ropný vrt, ocelárnu nebo automobilku.

Určující kolekce paragrafů
V rámci ČR je problematika znalectví a oceňování obsažena přibližně v 16 zákonech a vyhláškách - např. v Zák.151/1997 Sb. o oceňování majetku, v Zák. 526/1990 Sb. o cenách, v Zák. 513/1991 Sb. obchodní zákoník, v Zák. 563/1991 Sb. o účetnictví a dalších.
Požadavek na ocenění může vyvstat z důvodů daných zákonem, potřebou vlastníka nebo managementu jako podklad pro rozhodování, ve vztahu pojišťovna (pojišťovací agentura) a vlastník atd. Požadavek či jinak řečeno účel ocenění má základní dopad na konečný výstup ocenění (znalecký posudek/zpráva o ocenění). V rámci ocenění majetku je účelem ocenění stanovení hodnoty majetku např. pro alokaci kupní ceny, pro daňové a finanční výkaznictví, pro koupi a likvidaci aktiv, pro technické Due Deligence před pořízením, pro insolvenční řízení, pro zajištění financování, pro pojištění majetku apod.
Při oceňování je velmi důležitý jeho účel, podle kterého se určují předpoklady ocenění a výběr odpovídajících metod. Oceňuje se pro účely pojištění, pro alokaci kupní ceny, pro koupi a prodej, pro úvěr, účetnictví, apod. V případě ocenění pro pojištění se obvykle stanovuje reprodukční hodnota (Cost of Reproduction New - CRN) nebo reprodukční hodnota po odečtení opotřebení (Cost of Reproduction New Less Depreciation – CRNLD). Vychází se tedy z nákladů na pořízení majetku jakožto nového. Pro alokaci kupní ceny a jiné účetní účely se zase obvykle stanovuje tržní hodnota (Fair Value - termín používaný v Statement of Financial Accounting Standards - SFAS 67, SFAS 141 a 142), také pro koupi a prodej nebo pro úvěr se stanovuje tržní hodnota (Market Value - termín používaný v Uniform Standards of Professional Appraisal Practice (USPAP)), speciální kapitolou jev případě insolvencí řešení pracující s pojmem tzv. tržní hodnoty v tísni (Distress Value).

Jak ohodnotit továrnu?
V procesu oceňování jsou zpravidla využívány tři základní mezinárodně uznávané metody ocenění: metoda tržního porovnání, nákladová metoda a výnosová metoda. Při ocenění majetku mohou být využity všechny tři metody, případně jejich kombinace v závislosti na povaze majetku a účelu jeho oceňování.
Metoda tržního porovnání určuje hodnotu majetku prostřednictvím analýzy podobných majetků nedávno prodaných nebo nabídnutých k prodeji. Prodejní a nabídkové ceny jsou upraveny tak, aby odrážely rozdíly mezi oceňovaným a porovnávaným majetkem, přičemž se přihlíží ke skutečnostem, jako jsou datum prodeje, umístění, velikost, technický stav majetku, funkčnost a další související faktory.
Nákladová metoda vychází z předpokladu, že hodnota majetku může být reprezentována hodnotou nákladů spojených se znovupořízením nebo nahrazením oceňovaného majetku majetkem podobným. Protože využitelnost oceňovaného majetku je menší než majetku nového, bude hodnota oceňovaného majetku upravena tak, aby odrážela případné fyzické znehodnocení a funkční a ekonomické nedostatky.
Příjmová metoda indikuje tržní hodnotu majetku na základě současné hodnoty jeho budoucích příjmů odvozených z jeho vlastnictví. Tyto příjmy mohou zahrnovat výnosy, úspory nákladů, daňové úspory a výnosy z prodeje majetku.

Oceňování nemovitého majetku
Oceňování nemovitostí není jen oceňování rodinných domů, chat, administrativních budov, hotelů nebo nových logistických center. Je to i oceňování průmyslových nemovitostí - většinou různých výrobních i skladových areálů, někdy nových, ale většinou spíš starších, fungujících i dávno opuštěných nebo sloužících již ke zcela jiným účelům, než k nimž byly původně určeny.
Při oceňování nemovitého majetku je velmi důležitý předpoklad ocenění. Obvykle jde o předpoklad nabídky majetku k prodeji na volném trhu nebo pokračování stávajícího způsobu využití majetku. V případě, že tržní hodnota je stanovena na základě předpokladu nabídky majetku k prodeji na volném trhu, předpokládá se, že majetek je nabízen na trhu za smluvní ceny vcelku a po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce. Pokud je tržní hodnota majetku stanovena za předpokladu pokračování jeho současného využití, má se za to, že majetek bude i nadále využíván ke stejným účelům. V tom však tkví i zásadní rozdíl: Odhadnutá tržní hodnota založená na předpokladu pokračování současné formy využití nemusí nutně představovat částku, které by mohlo být dosaženo při prodeji majetku po částech nebo při alternativním využití majetku. Je velmi důležité si uvědomit, že stejný majetek (např. výrobní areál v provozu, ve kterém probíhá specifická výroba, pro kterou byl areál vybudován), bude mít jinou hodnotu za předpokladu pokračování jeho současného využití, než za předpokladu jeho nabídky k prodeji na volném trhu.
Pro kvalifikované ocenění nemovitého majetku jsou potřeba kromě přesného zadání, které specifikuje účel a předpoklady ocenění, také podklady - nezbytné jsou aktuální výpisy z katastru nemovitostí, katastrální mapy, u oceňovaných budov jejich výměry a kubatury, roky výstavby a roky rekonstrukcí. V závislosti na použití jednotlivých metod ocenění jsou potom nutné i popisy jednotlivých staveb, např. plochy komunikací, délky a materiály přípojek sítí, délky oplocení apod. Dále jsou podstatné také informace o případných uzavřených nájemních smlouvách, o průměrných nákladech na údržbu, o základním pojistném na živelné pohromy hrazeném za nemovitost, roční náklady na daň z nemovitostí. Vítaným podkladem je také seznam majetku ve struktuře datum pořízení, pořizovací náklady, zůstatková hodnota.

Oceňování technologií
Součástí oceňování průmyslových nemovitostí bývá také zpravidla oceňování technologií. S ohledem na různá průmyslová odvětvi s širokou škálou výrobních postupů a s nimi souvisejícími specializovanými technologiemi bude představen obecnější přístup k oceňování technologii (SaZ).
Pojem technologie se dnes často používá ve významu technika. Výraz technologie je ale mnohem širší a může znamenat:
a/ souhrn výrobních, služebních prostředků nebo prostředků opravy daného podniku;
b/ veškeré použité prostředky pro danou práci, týkající se výroby, opravy nebo služby;
c/ souhrn dokumentů, nazývaných výrobní tajemství nebo know-how, patřících danému podniku, mezi něž patří prospekty, technické výkresy, plány, výrobní postupy a podobně;
d/ oddělení technické přípravy výroby ve výrobním podniku.
Dále je termín „technologie“ používán ve smyslu strojních výrobních prostředků, tedy strojů a zařízení (SaZ) sloužící k výrobě nějakého výrobku.
Ze zákona je dlouhodobý hmotný majetek (DHM) evidován v účetní evidenci majetku, tato evidence je základní dokument, který znalec požaduje. Přehled majetku (účetní evidence) poskytuje informace o množství oceňovaného majetku, druhu, stáří, členění po nákladových/výrobních střediscích, historických pořizovacích hodnotách, oprávkách, účetní zůstatkové hodnotě. Kromě DHM bývá ve společnostech inventarizován i tzv. „drobný majetek“ či majetek v operativní evidenci. Dalším důležitým podkladem jsou technické listy jednotlivých strojů (to platí především v případě hlavních výrobních strojů), obsahující údaje jako typ, výrobce, konfigurace, příslušenství, informace o prováděných modernizacích apod. Tyto údaje mají většinou k dispozici pracovníci oddělení údržby. Dokumentace doplňující informace z účetnictví a technických listů může být ve formě půdorysů rozmístění technologických linek či jednotlivých strojů, plány investic, apod.
Praxe přináší situace, kdy jsou výrobní linky do účetnictví kapitalizovány jednou položkou, nebo naopak jsou kapitalizovány jednotlivé stroje linky. Z pohledu ocenění je lepší variantou druhý případ, i když je občas značně komplikované „poskládat“ si jednotlivé stroje do konkrétní linky. V procesu ocenění je nutné porovnat linky vyrábějící obdobný výrobek vůči sobě (z pohledu kapacity, reprodukční hodnoty apod.).
Inspekce majetku (fyzická prohlídka) poskytuje podstatné informace o stavu oceňovaných SaZ, jejich zařazení do procesu výroby, vzájemné návaznosti na stroje/pracovní operace v lince, mezioperační dopravu atd. Pozornost se věnuje jak lince jako celku, tak jednotlivým strojům. Linka má určitou výrobní kapacitu (projektovanou, maximální, skutečnou v čase ocenění). Často je poskládaná ze strojů různých výrobců. Starší linka může být doplňována novými stroji či nová linka pro rozšíření sortimentu doplněna starším strojem z jiné linky. Každý jednotlivý stroj má vlastní výrobní kapacitu, výrobní kapacita linky tedy v podstatě vychází z kapacity stroje s nejnižší kapacitou. Tyto výrobní parametry mají následně dopad do vlastního ocenění.
Ve výrobních závodech se prohlídka výrobních strojů a zařízení odehrává za probíhající výroby. Kromě základní identifikace stroje podle inventárního čísla a výrobního štítku mají inspektoři možnost obdržet od obsluhy praktické („zákulisní“) informace ohledně užití stroje, provedených modernizací, časech potřebných pro pře-nastavení na rozměrově jiný výrobek apod. Informace podstatné pro získání přesnějšího celkového obrazu o daném zařízení.
Pro stanovení hodnoty majetku SaZ se využívá především kombinace nákladové metody a metody tržního porovnání.
Zákon č. 151/1997 Sb. stanoví, že cena věcí, pokud není dále v zákonu uvedeno jinak, se stanoví jako cena obvyklá. Takto definovanou cenu obvyklou lze rovněž považovat za synonymum mezinárodně používaného termínu „tržní hodnota". Terminologie vychází z aplikace některé běžně užívaných metodik. American Appraisal pracuje buď s metodikou vypracovanou Vysokým učením technickým v Brně, Ústav soudního inženýrství, nebo metodikou American Society of Appraisers (ASA). Stroje jsou v rámci linky rozděleny do skupin podle jejich charakteru, konstrukce, případně druhu užití a každé skupině je přiřazena technicko-ekonomická životnost (amortizační stupnice). Dle praktických zkušeností se životnost většiny výrobních strojů pohybuje v rozmezí 8 až 20 let. Obecně je životnost SaZ v rozmezí 4 (např. výpočetní technika a osobní automobily) až 30 let (např. transformátory nebo velké kotle), amortizační stupnice zařazují stroje do životností 5, 10, 15, 20 a 25 let.
Proces vlastního oceňování SaZ začíná stanovením reprodukční hodnoty/vstupní hodnoty, což jsou náklady vynaložené na pořízení stejného nebo srovnatelného stroje v čase ocenění (v této podobě hodnota slouží pro případ pojištění majetku).
Dalším krokem je kalkulace technického opotřebení/amortizace. Základní technické opotřebení vyjadřuje poměr stáří a životnosti, skutečné opotřebení pak odráží skutečný stav stroje (údržbu, pracovní podmínky atd.), tzn., na základní opotřebení jsou aplikovány přirážky/srážky. Tržní hodnota je následně stanovena s ohledem na skutečné využití stroje. Tyto vlivy mohou být kvantifikovány porovnáním kapacit jednotlivých strojů v lince a navazujících procesů (bottle neck - hrdlo láhve, morální zastarání linky), poptávka po produktech vycházejících z linky (konkurenční boj, výrobky nových technologií), legislativní regulace (omezení doby používání např. s ohledem na životní prostředí), srovnání s nabídkovou či prodejní cenou stejného čí obdobného majetku na trhu s použitým zařízením (koeficient prodejnosti) apod.
Je často vznášen dotaz, zda hodnota majetku uváděná ve znaleckém posudku či zprávě o hodnocení je skutečná cena, za kterou se daná oceňovaná věc dá prodat. Stanovená tržní hodnota/cena obvyklá SaZ (ať je stanovena jakoukoliv uznávanou metodikou či stanovena pro jakýkoliv účel), je kvalifikovaný názor znalce na hodnotu daného stroje a zařízení (v daném čase ocenění, stavu stroje, situaci na trhu s použitým zařízením) a je to v podstatě podklad pro případné jednání o prodejní ceně. Skutečná prodejní cena je ale už výsledkem obchodní dovednosti prodávajícího a kupujícího a podmínek, za jakých se prodej uskutečňuje (časový tlak prodávajícího, eminentní zájem kupujícího na konkrétním stroji, množství nabízených obdobných strojů na trhu v čase realizace obchodu apod.). To jsou rozhodující parametry, které mají vliv na skutečnou prodejní cenu, jejíž realizace zpravidla probíhá v čase vzdáleném od data ocenění. Protože však tyto parametry nelze přesně kvantifikovat, ale pouze stanovit hrubým odhadem, může být rozdíl mezi stanovenou tržní hodnotou/cenou obvyklou a prodejní cenou poměrně významný.  
Jiří Gotthard, Ivana Müllerová,
/autoři jsou specialisté na oceňování průmyslových nemovitostí ve společnosti American Appraisal/
 

Publikováno: 23. 10. 2014 | Počet zobrazení: 3815 658